Đặt cọc, thuế, phí khi mua bán nhà phố: những điều môi giới phải nói rõ với khách

Phần lớn giao dịch đổ vỡ mà tôi thấy không phải vì giá, mà vì ba chỗ: sai người ký, sai dòng tiền và sai thời hạn đặt cọc. Bài này là phần thứ hai trong giáo án pháp lý tôi soạn cho môi giới, tập trung vào khâu đặt cọc, thuế phí và các tình huống thực tế. Các con số và điều luật dưới đây là khung tham chiếu; với hồ sơ cụ thể, anh chị luôn cần kiểm tra lại văn bản hiện hành và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.

Đặt cọc theo Bộ luật Dân sự

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối thì mất cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Đây là lý do tôi không bao giờ nhận cọc khi chưa xác định rõ ai có quyền nhận cọc và bất động sản có khả năng giao dịch hay không.

Mười hai nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc

Thông tin các bên, đúng người có quyền ký hoặc đại diện hợp lệ.
Mô tả bất động sản theo Giấy chứng nhận và hiện trạng thỏa thuận.
Giá chuyển nhượng bằng số và bằng chữ.
Số tiền cọc, hình thức và thời điểm giao nhận.
Thời hạn cọc và ngày dự kiến ký công chứng.
Phương thức thanh toán từng đợt, điều kiện và chứng từ.
Ai chịu thuế, lệ phí, phí công chứng, phí hồ sơ, thù lao môi giới.
Trách nhiệm hoàn công và cách xử lý nếu không hoàn công được.
Ai nộp hồ sơ sang tên, ai theo dõi, ai chịu chi phí phát sinh.
Ngày bàn giao, tình trạng nhà, công nợ điện nước, chìa khóa.
Danh mục nội thất để lại hoặc mang đi.
Các trường hợp bất khả kháng và hủy cọc không phạt, kể cả rủi ro pháp lý từ chính bất động sản.

Không ghi chung chung "theo thỏa thuận": phải xác định người chịu trách nhiệm, thời hạn thực hiện và hậu quả khi không thực hiện.

Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc?

Pháp luật không bắt buộc mọi hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Nhưng tôi khuyên nên công chứng khi tiền cọc lớn, thời hạn dài, nhà đang thế chấp, có đồng sở hữu, thừa kế hoặc ủy quyền, một bên ở xa hoặc ở nước ngoài, hoặc các bên chưa đủ tin nhau. Nếu không công chứng, tối thiểu phải kiểm tra đúng chủ thể, đủ người ký, lưu giấy tờ chứng minh quyền giao dịch, chuyển khoản có ghi rõ mục đích và có người làm chứng khi cần.

Không công chứng không có nghĩa là được phép kiểm tra sơ sài.

Thuế, lệ phí và phí công chứng

Thuế thu nhập cá nhân: theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026), chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú áp dụng 2% trên giá chuyển nhượng. Có các trường hợp miễn theo quan hệ gia đình được luật liệt kê, hoặc khi người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở tại Việt Nam. Không suy đoán điều kiện miễn thuế.
Lệ phí trước bạ: mức thông dụng 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ theo bảng giá và quy định của địa phương, không mặc định lấy giá trong hợp đồng.
Phí công chứng: tính theo giá trị tài sản hoặc hợp đồng theo biểu phí hiện hành; phải kiểm tra lại biểu phí tại thời điểm thực hiện.
Chi phí dịch vụ khác: đo đạc, hoàn công, thẩm định hồ sơ, theo thực tế và quy định địa phương.

Tập quán "ai thường chịu" không thay thế được thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng.

Những tình huống cần cẩn trọng

Sổ đang thế chấp ngân hàng: không chuyển tiền cho người không có quyền nhận; ghi rõ số tiền tất toán, ngân hàng nhận tiền, chứng từ và thời hạn xóa thế chấp.
Chưa hoàn công, xây sai phép: định giá tách phần được công nhận, không quảng cáo sai số tầng là hợp pháp, không cam kết "chắc chắn hợp thức hóa".
Vi bằng: chỉ ghi nhận sự kiện do Thừa phát lại chứng kiến, không thay thế công chứng và không tự làm phát sinh quyền sở hữu. Môi giới không giới thiệu "mua bán bằng vi bằng".
Thời hạn cọc quá ngắn: khi hồ sơ thừa kế, ủy quyền hay quy hoạch chưa xong thì phải chừa đủ thời gian và ghi rõ điều kiện gia hạn, hủy cọc.

Bàn giao và đạo đức nghề

Bàn giao nhà phải có biên bản: thời gian, người tham gia, tình trạng nhà, chìa khóa, nội thất, chỉ số điện nước, ảnh hiện trạng và chữ ký các bên. Không xác nhận miệng thay cho biên bản. Và khi gặp tranh chấp, kê biên, đồng sở hữu, thừa kế, ủy quyền, giấy tờ bất thường hay cọc lớn, điều khoản phức tạp, hãy chuyển luật sư hoặc công chứng viên.