Đây là giáo án tôi dùng cho các bạn vừa gia nhập team, hoặc đã vào nghề một ba tháng mà còn lúng túng, chưa có quy trình. Mục tiêu rất cụ thể: hiểu đúng bản chất nghề, không ảo tưởng mà cũng không nản sớm, và có một bộ khung làm việc rõ ràng từ ngày đầu.
Sau buổi học, bạn biết mỗi sáng phải làm gì, và mỗi tối phải đóng việc gì.
Đặt lại kỳ vọng
Nỗi đau của người mới thì ai cũng từng qua: đi khảo sát một tuần mệt mà không thấy kết quả, đăng tin một tháng không có cuộc gọi, thấy đồng nghiệp chốt còn mình chưa có gì, áp lực tiền bạc rồi nghĩ đến chuyện bỏ. Tôi nói thẳng với các bạn rằng phần lớn người bỏ nghề ngay trước khi kết quả xuất hiện.
Vì vậy trong 90 ngày đầu, tôi không đo bằng tiền mà đo bằng hành động: đi đủ khoảng 100 căn, có danh sách 20 đến 30 căn ngon được phân loại theo khu vực và giá, và đăng đều video, bài viết. Làm đều, không bùng rồi tắt.
Hiểu nghề: bốn việc cốt lõi
- Hiểu sản phẩm sâu hơn cả chủ nhà: biết căn này đứng ở đâu so với các căn cùng khu.
- Hiểu khu vực như thổ địa: hẻm nào thông, đoạn nào kinh doanh, gần trường nào.
- Hiểu pháp lý ở mức bảo vệ được khách: biết khi nào cần dừng lại và hỏi sâu thêm.
- Hiểu nhu cầu thật của khách: bề mặt là "tôi cần nhà 5 tỷ", bên dưới có thể là trường của con, đón ba mẹ về ở, hay chỗ làm của hai vợ chồng. Có khi một căn nhỏ hơn chút nhưng đúng khu lại cho gia đình cuộc sống tốt hơn nhiều.
Một giao dịch tốt không phải là bán được nhà. Là sau khi mua, khách vẫn nói: mình đã chọn đúng.
Nguồn hàng, khảo sát và cách hỏi nội bộ
Với app nguồn hàng, lọc từ rộng đến hẹp: một khu vực, một phân khúc giá, một loại hình. Đọc kỹ thông tin trên app trước khi hỏi, kết hợp Google Maps để xem vị trí, hẻm và ghi chú cá nhân để so sánh. Khi hỏi Chuyên gia nguồn nhà, hãy gói câu hỏi gọn, nêu rõ mục đích, chốt bằng câu hỏi cụ thể. Với trưởng phòng, báo cáo định kỳ, có khách thật thì báo sớm, sai thì nhận thẳng. Với đồng đội, chia sẻ căn ngon: giúp hôm nay, được giúp ngày mai.
App chỉ cho em biết căn nhà tồn tại. Cái chân của em mới cho em biết căn nhà đáng giá.
Đi thực tế mới thấy ngập nước, tiếng ồn, lối đi hẹp, những điều app không ghi. Sau mỗi căn, ghi lại hẻm, pháp lý, ba ưu điểm, ba nhược điểm, khách phù hợp và vài dòng cảm nhận bằng lời của mình, cập nhật trong vòng 24 giờ.
Đọc sổ và định giá cơ bản
Người mới chưa cần kết luận pháp lý, nhưng phải biết đọc bốn phần của sổ để hỏi đúng chỗ: chủ sở hữu (nhiều tên thì bán cần đủ chữ ký), thửa đất và tài sản, sơ đồ thửa đất (có bị lộ giới cắt vào không), ghi chú biến động (sổ đang sạch hay đang thế chấp). Đừng nghe chủ nói "sổ sạch" là tin ngay.
Định giá theo nguyên tắc tách đất và tách nhà: giá trị tài sản xấp xỉ giá trị đất cộng giá trị nhà. Đất phụ thuộc vị trí, diện tích công nhận, loại hẻm, hình dáng, khoảng cách ra mặt tiền. Nhà phụ thuộc số tầng, kết cấu, độ mới, công năng. Để có "cảm giác giá", hãy khảo sát nhiều căn cùng khu, lập bảng so sánh, tính giá trên mét vuông đất, tự đoán trước rồi hỏi trưởng phòng sau.
Người không biết định giá chỉ truyền lại lời chào của chủ. Người biết định giá mới tư vấn được khách.
Nhà ngon, đăng tin và video
Nhà ngon có ít nhất hai ưu điểm rõ, pháp lý không có vấn đề lớn, dễ truyền thông, hình dung được tệp khách trong 30 giây và giá hợp lý so với khu vực. Nhà rẻ chưa chắc là nhà ngon, vì nhà rẻ thường có lý do. Không cần biết 500 căn, cần thật sự nắm 30 căn ngon.
Mỗi nền tảng một giọng: Zalo ngắn gọn rõ thông tin cho khách quen, Facebook kể chuyện có cảm xúc, Threads nhẹ nhàng gần như không bán, TikTok là video review và kiến thức. Một video nhà 60 giây gồm hook, bối cảnh, hai điểm mạnh, góc tư vấn hợp ai không hợp ai, và lời mời nhẹ. Quay dọc, đoạn ngắn ba đến năm giây, đi theo hành trình từ hẻm vào nhà, kết bằng một câu cảm nhận thật nói thẳng vào máy. Dựng trên CapCut: cắt đoạn xấu, thêm giọng đọc, nhạc nhẹ không lấn giọng, hạn chế hiệu ứng.
Khán giả không cần video đẹp. Họ cần thấy một người môi giới thật đang đứng trong một căn nhà thật.
Mỗi ngày và 7 ngày đầu
Mỗi ngày: khảo sát ít nhất 5 căn, đăng ít nhất một bài chất lượng, cập nhật Google Maps, phản hồi hết tin nhắn khách. Mỗi tuần: lọc lại danh sách nhà ngon và nhắn hỏi thăm khách cũ. Bài tập 7 ngày đầu: ngày 1-2 cài app và chọn khu vực, phân khúc; ngày 3-4 khảo sát 5 căn đầu tiên; ngày 5 đăng bài đầu tiên; ngày 6 quay video đầu tiên; ngày 7 dựng và đăng TikTok.
Nghề này không thưởng cho người giỏi nhất. Nó thưởng cho người bền nhất, thật nhất và có quy trình nhất.
Không cần hoàn hảo, cần bắt đầu đúng và lặp lại đều mỗi ngày.
