Phần lớn tranh chấp tôi thấy trong nghề không nằm ở giá, mà nằm ở tờ giấy cọc: thiếu chữ ký, thời hạn quá ngắn, ghi thuế phí chung chung, hoặc cọc khi nhà còn vướng. Bài này tóm phần đặt cọc, thuế phí và các tình huống đặc biệt trong giáo án pháp lý nhà phố của Khối Trịnh Tâm. Quy định được cập nhật đến tháng 9/2026; con số cụ thể luôn cần kiểm tra lại trước khi tư vấn.
Bản chất của đặt cọc
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: giao dịch thành công thì tiền cọc được trừ vào tiền mua hoặc trả lại; bên mua rút lui thì mất cọc; bên bán rút lui thì trả lại cọc và một khoản tương đương. Cụm từ quan trọng nhất là "trừ trường hợp có thỏa thuận khác": mức phạt có thể thỏa thuận khác mặc định.
Có một điều khoản rất bất lợi cho bên mua: "nếu bên B không mua thì mất cọc, nếu bên A không bán thì trả lại tiền cọc". Ký như vậy thì bên bán rút lui chỉ phải trả lại cọc, không bị phạt. Đây là điều khoản gây tranh chấp nhiều nhất, nên tôi luôn đọc kỹ và giải thích cho cả hai bên.
Mười hai nội dung phải có trong hợp đồng cọc
- Thông tin đầy đủ của tất cả người đứng tên và tất cả người mua; tài sản chung thì cả hai vợ chồng ký.
- Mô tả chính xác bất động sản, ghi rõ nếu có phần diện tích không công nhận.
- Giá chuyển nhượng bằng số và chữ, đã gồm hay chưa gồm những gì.
- Số tiền cọc, hình thức giao nhận, xác nhận đã nhận.
- Thời hạn đi công chứng: ngày cụ thể, không ghi "trong thời gian sớm nhất".
- Phương thức thanh toán chia đợt, nên giữ lại một phần đến khi sang tên xong.
- Ai chịu từng khoản thuế, phí; không ghi chung chung "thuế phí theo quy định".
- Ai làm hoàn công (nếu có), chi phí, thời hạn.
- Ai làm thủ tục sang tên, ai trả phí.
- Thời gian và tình trạng bàn giao nhà.
- Nội thất để lại gì, không để lại gì, nên lập phụ lục kèm ảnh.
- Điều kiện hủy cọc không phạt: phát hiện tranh chấp, kê biên, ngăn chặn mà bên bán không báo trước; kết quả quy hoạch chính thức ảnh hưởng vượt mức đã thông báo; bất khả kháng.
Thời hạn cọc, công chứng hay viết tay
Đặt thời hạn quá ngắn là nguyên nhân số một dẫn đến tranh chấp cọc. Mốc tôi gợi ý: nhà không vướng, bên mua có sẵn tiền thì 15–30 ngày; bên mua vay ngân hàng 30–45 ngày; nhà đang thế chấp 30–60 ngày; có thừa kế hoặc ủy quyền từ nước ngoài 60–90 ngày trở lên. Luôn cộng khoảng đệm và ghi điều khoản gia hạn.
Thời hạn cọc phải tính từ quy trình dài nhất trong giao dịch, không phải từ mong muốn của các bên.
Pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng cọc. Nhưng nên công chứng khi tiền cọc lớn, thời hạn dài, nhà có yếu tố phức tạp, hoặc hai bên chưa từng giao dịch với nhau; lợi ích lớn nhất là được kiểm tra ngăn chặn. Nếu làm giấy tay, vẫn phải có chữ ký của tất cả người có quyền, bản photo căn cước, biên nhận tiền, nên có người làm chứng, và chuyển khoản ghi rõ nội dung đặt cọc.
Thuế, phí: ai trả khoản nào
Ngoài giá mua, thường có thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng (thông thường bên bán chịu), lệ phí trước bạ 0,5% (thông thường bên mua), phí công chứng theo bậc giá trị, phí thẩm định và lệ phí cấp sổ, cùng chi phí dịch vụ nếu thuê. "Thông thường ai chịu" chỉ là tập quán; hai bên có quyền thỏa thuận khác, nên ghi từng khoản vào hợp đồng cọc.
Miễn thuế "nhà ở duy nhất" là khi sở hữu duy nhất một nhà ở, đất ở tại Việt Nam, không phải "chỉ bán một căn", và vẫn phải kê khai. Khai giá thấp cũng không "tiết kiệm thuế" như nhiều người nghĩ.
Những tình huống phải chậm lại
- Nhà đang thế chấp: con số dư nợ phải đến từ ngân hàng, không phải từ lời chủ nhà; hỏi cả phí tất toán trước hạn và xem nhà có bảo đảm cho khoản vay nào khác không. Cách an toàn nhất là giải chấp tại ngân hàng có mặt ba bên, tiền đi thẳng vào tất toán, không qua tay chủ nhà.
- Sổ hộ gia đình: thành viên có quyền xác định theo thời điểm được giao, công nhận đất, không theo hộ khẩu hiện tại. Mang hồ sơ hỏi công chứng trước khi nhận cọc.
- Một người đứng tên đã mất: phần của người đó là di sản. Không nhận cọc cho đến khi xong thủ tục thừa kế.
- Bán qua ủy quyền: xem bản gốc có công chứng; văn bản không có quyền "chuyển nhượng" hay "định đoạt" thì không được bán; người ủy quyền mất thì ủy quyền chấm dứt.
- Nhà chưa hoàn công: nói rõ với khách trước khi đi xem, không dùng cụm "hoàn công đầy đủ" khi chưa có giấy tờ.
- Vi bằng: chỉ ghi nhận sự kiện đã xảy ra, không thay thế công chứng và không sang tên được.
Vi bằng ghi nhận việc bạn đã trả tiền. Nó không làm cho bạn trở thành chủ sở hữu.
Thêm hai điều tôi luôn giữ: môi giới không nhận, không giữ tiền của khách, tiền đi trực tiếp giữa hai bên; và khi bàn giao, lập biên bản có chữ ký, ghi chỉ số điện nước, đối chiếu danh mục nội thất.
Trước khi nhận cọc, phải trả lời được: ai có quyền định đoạt căn nhà này, và họ có ký không?
