Lớp định giá: giá trị xây dựng và tỷ lệ ngang dài

Định giá nhà phố có nhiều cách, nhưng tôi luôn bắt đầu bằng việc tách giá đất và giá nhà. Phần nhà xây trên đất có giá riêng và giảm dần theo thời gian. Phần đất thì phụ thuộc vị trí, hẻm và khuôn đất. Lớp định giá hôm đó tập trung vào hai việc này.

Công thức tính giá trị xây dựng

Slide đầu tiên tôi đưa lên là công thức:

Giá trị nhà = Diện tích sàn × Đơn giá xây dựng × Tỷ lệ chất lượng còn lại

• Diện tích sàn: cộng diện tích các tầng, tính cả phần sân thượng, mái theo tỷ lệ phù hợp.
• Đơn giá xây dựng: mức chi phí xây mới một mét vuông sàn hiện nay, khác nhau theo mức hoàn thiện.
• Tỷ lệ chất lượng còn lại: nhà càng cũ, càng xuống cấp thì tỷ lệ càng thấp.

Tính được giá trị phần nhà thì lấy giá chào trừ đi, phần còn lại là giá đất. Chia cho diện tích đất công nhận, anh chị em có đơn giá đất để so với các căn khác cùng khu vực.

Anh chị có thể tự ước tính chi phí xây mới bằng tiện ích chi phí xây nhà trên website.

Tỷ lệ vàng giữa chiều ngang và chiều dài

Cùng diện tích, khuôn đất vuông vức dễ xây, dễ bán hơn khuôn đất hẹp và quá dài. Công thức trên slide:

Tỷ lệ = Chiều dài ÷ Mặt tiền

• Từ 2,5 đến 4,0: tỷ lệ đẹp, hệ số 1,0 (chuẩn).
• Từ 4,0 đến 5,0: chấp nhận được, hệ số 0,9 đến 1,0.
• Trên 5,0: bắt đầu trừ giá, hệ số dưới 0,9.

Ví dụ đất ngang 4 m, dài 16 m thì tỷ lệ là 4, vẫn trong vùng đẹp. Đất ngang 3 m, dài 18 m thì tỷ lệ là 6, khách sẽ trả giá vì khó bố trí công năng và thiếu sáng ở giữa nhà.

Công thức chỉ là điểm bắt đầu

Tôi nói rõ với lớp: công thức giúp mình có cơ sở, nhưng giá cuối cùng còn phụ thuộc hẻm, hướng, pháp lý, quy hoạch và nhu cầu của khách ở thời điểm đó. Môi giới giỏi là người dùng con số để giải thích, không phải để áp đặt.

Bài chi tiết hơn về cách định giá: cách định giá nhà phố nhanh.

Đăng ký làm Môi giớiNhắn Zalo Tâm